Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique). Les investisseurs perçoivent des revenus proportionnels à leurs parts.
| Élément |
Détail |
| Ticket d'entrée |
À partir de 200-1 000 € |
| Rendement moyen |
4-6%/an (dividendes) |
| Plus-value potentielle |
Revalorisation des parts |
| Liquidité |
Moyenne (délai de cession) |
Types de SCPI
| Type |
Actifs |
Rendement indicatif* |
| Bureaux |
Immeubles de bureaux |
4-5% |
| Commerces |
Centres commerciaux, retail |
4-5,5% |
| Santé |
Cliniques, EHPAD, cabinets |
4,5-5,5% |
| Logistique |
Entrepôts, data centers |
5-6% |
| Diversifiée |
Mix d'actifs |
4-5% |
*Rendements indicatifs 2024, non garantis
Fiscalité des SCPI
Revenus distribués (dividendes)
Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers.
| Régime |
Conditions |
Fiscalité |
| Micro-foncier |
Revenus fonciers < 15 000 €/an |
Abattement 30%, puis IR |
| Réel |
Revenus ≥ 15 000 € ou option |
Déduction charges réelles |
| Élément |
Montant/an |
| Revenus SCPI (rendement 5%) |
2 500 € |
| Intérêts emprunt (déductibles) |
-1 200 € |
| Revenu foncier net |
1 300 € |
| IR (TMI 30%) |
-390 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) |
-224 € |
| Revenu net après impôt |
686 € |
Plus-values de cession
| Durée détention |
Abattement IR |
Abattement PS |
| < 6 ans |
0% |
0% |
| 6-21 ans |
6%/an |
1,65%/an |
| 22 ans |
Exonération IR |
9%/an |
| 30 ans |
Exonération IR |
Exonération PS |
Important : SCPI non déductibles du BNC
Contrairement au PER, l'investissement en SCPI n'est pas déductible du bénéfice professionnel. C'est un placement patrimonial personnel. Seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Stratégies d'investissement SCPI
Stratégie 1 : Comptant pour revenus complémentaires
- Avantages : revenus immédiats, pas de risque crédit, simplicité
- Inconvénients : fiscalité pleine, pas d'effet de levier
- Pour qui : épargnant avec trésorerie, recherche de revenus réguliers
Stratégie 2 : À crédit pour capitalisation
- Avantages : effet de levier, intérêts déductibles, constitution patrimoine
- Inconvénients : endettement, revenus partiellement fiscalisés
- Pour qui : libéral avec capacité d'endettement, objectif long terme
Stratégie 3 : En assurance-vie
- Avantages : fiscalité AV (après 8 ans), pas de revenus fonciers, transmission optimisée
- Inconvénients : frais supplémentaires, choix SCPI limité
- Pour qui : recherche d'optimisation fiscale et transmission
Stratégie 4 : En démembrement (nue-propriété)
- Avantages : décote 30-40%, pas de fiscalité pendant, pleine propriété à terme
- Inconvénients : pas de revenus pendant démembrement, capital immobilisé
- Pour qui : libéral avec TMI élevé, horizon 10-15 ans
SCPI recommandées pour libéraux
SCPI Santé (secteur familier)
| SCPI |
Gestionnaire |
Capitalisation |
Rdt 2024* |
| Primovie |
Primonial |
5,4 Mds € |
4,5% |
| Pierval Santé |
Euryale |
2,8 Mds € |
5,1% |
| Foncière des Praticiens |
Foncière Magellan |
150 M € |
5,0% |
SCPI diversifiées
| SCPI |
Gestionnaire |
Capitalisation |
Rdt 2024* |
| Corum Origin |
Corum |
2,5 Mds € |
6,1% |
| Épargne Pierre |
Atland Voisin |
2,1 Mds € |
5,3% |
| Immorente |
Sofidy |
4,2 Mds € |
5,0% |
*Rendements 2024, non garantis
Où acheter des parts SCPI ?
| Canal |
Frais entrée |
Avantage |
| Direct gestionnaire |
8-12% |
Conseil dédié |
| Courtier en ligne (Linxea, Louve...) |
8-12% (cashback possible) |
Comparatif, cashback |
| Assurance-vie |
0-6% + frais AV |
Fiscalité optimisée |
Déclaration fiscale
Revenus SCPI (hors assurance-vie)
| Déclaration |
Case |
Contenu |
| 2044 |
Revenus fonciers |
Revenus bruts SCPI |
| 2044 |
Charges |
Intérêts emprunt |
| 2042 |
4BA |
Report revenu foncier net |
IFU (Imprimé Fiscal Unique)
Les SCPI envoient chaque année un IFU détaillant les revenus à déclarer. Il suffit de reporter les montants.
Points de vigilance
- Frais d'entrée élevés : 8-12% impactent la rentabilité des premières années. Horizon minimum 8-10 ans.
- Liquidité limitée : la revente des parts peut prendre plusieurs semaines/mois.
- Risque de baisse des revenus : les dividendes ne sont pas garantis.
- Risque de baisse du prix des parts : si le marché immobilier se déprécie.
Sources officielles
Page vérifiée le 08/12/2025